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没有一棵树能够永远朝上长

2022-04-24社会

曾有许多人认为香港的房价是绝对不会跌的,不幸的是,“九七”后香港的房价跌了70%。纽约的房价这些年虽然迅猛上涨,但有些地区的房价还没有1988年时高。这充分证明,没有一棵树能够永远朝上长。

老板“黄”是我财商训练的启蒙老师,他几乎每天都抽空教我几招儿,使我对金融逐渐有了感觉,也产生了强烈的兴趣。但是几个月过后,我开始觉得有些东西越听越糊涂。“黄”也看出来了,一天,他对我说:“知道‘thebrainoftheWallStreet’吗?”

我疑惑地看着他,心想:“华尔街的大脑?什么意思?”

他解释道:“华尔街的大脑就是犹太人。华尔街80%以上的投资产品都是犹太人发明的,要论财商,谁都比不了他们。你要想真正明白金融的本质,就要拜犹太人为师。”随后,他将他的犹太人同事尤尼介绍给我,并拜托他对我多多关照。

认识尤尼之后,我时常和他共进午餐。第一次“上课”时,我像去学校那样,带了笔记本和录音机,想将他的金融秘诀记下来。没想到他听后大笑道:“秘诀?哪有什么秘诀呀!其实金融是再简单不过的了,只需要基本常识就可以分析。要真说有秘诀,告诉你,这秘诀就是我们这些华尔街的‘高手们’擅长将非常简单的东西复杂化,故意把本来用75%的加减法,加上24%的乘除法,外带1%的微积分便能说清楚的事情,刻意地加以包装,要不然哪会有这么多人进场呢。”

听了他的话,我露出了不解和不信的神情。犹太人就是聪明,一看我这表情,他又说道:“实话告诉你,金融归根到底是一种供求关系,任何东西的价格都是由它而定,供为分母,求为分子。你一定知道华尔街就是靠交易量生存的,那怎样才能产生和增加交易量呢?华尔街的‘供’是什么?是各种股票和债券。而人的本性是贪婪的,我们就是要设法将他们的贪婪转化为需求。于是你会时常听到些令人垂涎欲滴的好消息,比如哪只股票一年涨了多少多少啦,哪个行业有大大的利好啦,诸如此类。这样一来,‘求’自然就会增大,在‘供’不变的情况下,股市不就上涨了吗?可一直涨也不行呀,涨得太高了,只有买没有卖了,量不就下

来了吗?幸好人类还有胆怯的一面,一旦利好出尽,跟着自然就是利空,大伙儿一怕,‘求’不就下降了吗?你自己想吧,会是什么结果?”

“求和供之比下降,股市下跌。”

“没错!”尤尼笑道。他接着说:“什么东西最有价值?是那些不可再生、同时又是很难取代的东西。比如石油,是不可再生的吧,但你说它的价格会一直上涨吗?不会的!因为人类早晚会找到替代品,像太阳能、核能,一旦替代品的价格低于它时,对石油的‘求’就会减少,它的价格就会下跌。再举个例子:刚有火车时,所有与火车有关的股票曾一度疯长。可后来汽车普及了,飞机也民用了,你看看现在那些和铁路、火车相关的公司的股票吧,好些年都不动了。”听到这儿,我问道:“那房地产呢,肯定是最有价值的吧?”尤尼微笑着说:“我就知道你会提到它。土地是不可再生的吗?你确定?”

我说:“那当然,土地肯定是不可再生的!”

尤尼说:“我是在波士顿出生的。你知道吗?在四百年前,波士顿有不少地方还埋在一片汪洋之下。”

“是吗?”我很惊讶。尤尼说:“是的,你去图书馆查一下就知道了。你不是从上海来的吗?上海边上有好几个岛,几百年前,也几乎都不存在,而且这些岛的面积至今仍在不断扩大,你这个上海人都不知道?”

我脸一红,听着尤尼继续说下去:“不过,土地的确很难被取代。但是,不是所有的土地都是有价值的,依然是由供求关系决定的。非洲的土地你会要吗?除非那儿有宝藏。”

听到这儿,我忙说:“那纽约的土地一定是最有价值的!”

“你真聪明!是的,纽约的土地的确值钱,可是遗憾啊,我们都不可能拥有了。”

“为什么?在美国买了房子不就拥有土地了吗?”

尤尼笑道:“你是只知其一,不知其二。纽约是个特殊的地方,即使你买了房子,拥有的也只是房子,而不拥有土地。你所拥有的只是土地的使用权而已。其实不单纽约,美国还有好些地方也是如此。当然,一般来说,对土地投资是不太会亏的,不过千万别把买房子和投资土地搞混了,它们多半是八竿子打不着的两码事儿。”

我一时无语。

过了一会儿,我说:“尤尼,我有点儿明白你的意思了,买房子和投资土地不是一回事儿。不过,我看了几篇文章,都说买股票的风险很大,股票是看不见摸不着的东西,而房子是实打实看得见的东西,特别是位置好的地段,如果投资,心里会比较踏实一些。”

尤尼说:“是吗?你也这样看?”

我回答:“我不太明白,你觉得呢?”

尤尼清了清嗓子,慢慢说道:“讲个故事吧。日本是一个岛国,平原少,人口密度很高。日本的经济在20世纪70年代开始腾飞,那儿的房价随之上涨,股市也随之攀升。到20世纪80年代末时,整个日本的房地产总值,超过美国房地产的总值加上股市的总值。那时人们都说日本的房价不会跌,日本政府更是鼓励银行放贷,全力支持。可他们忘了那个支撑物价的基本规律:供求关系。即那个需求必须是有效的。什么是有效的需求呢?就是人们要负担得起。我当时就预测日本的房价撑不了多久,结果呢,20世纪90年代初开始崩盘,不到两年,很多地方的房价便跌回到20世纪70年代初期的水平。记住,没有一棵树能够永远朝上长。”

我打断了他一下:“不好意思,那我们怎么来判断房价是否高了呢?”

他笑道:“这个问题提得好。房地产是商品,对吧?既然是商品,就一定会符合商品的价值规律。你知道,在衡量一只股票的价格高低和有无泡沫时,我们通常用的是P/E值(PricetoEarning,市盈率),也就是价格和所得之比。比如通用电器公司的股价,目前在40美元上下,每股每年的所得为4美元左右,其P/E值在10左右,属于合理价位。如果P/E值超过15,就是高估了,有泡沫之嫌。当然,在具体分析时,还要看那个公司是成长型还是成熟型等等。同样,看一个地区的房价有没有泡沫,首先可以看房价和收入之比,也就是当地的平均房价和当地居民的平均收入之比,参考位置地点,一般在3到5之间属于合理,而超过6就离谱了。还有一个房价与租金之比更为准确,一般在10到15之间属于合理范围。比如我目前居住的森林小丘,一套两居室的公寓平均价格在20万左右,而每年的租金在1。6万左右,房价与租金之比大约是12,还不算离谱。注意一下香港,我有个朋友在那儿租了一套市价为500万港币的房子,每年只付十五六万,房价与租金之比超过30,我看那儿的房价是被高估了!”

尤尼是对的,他的话后来在香港、泰国、马来西亚等地都得到了验证。就拿香港来说,也曾有许多人认为香港的房价是绝对不会跌的,土地在香港太金贵了。不幸的是,“九七”后香港的房价跌了70%。纽约的房价这些年虽然迅猛上涨,但有些地区的房价还没有1988年时高。多伦多、温哥华的情况也类似,多伦多这些年房价涨得也很厉害,不过按目前家庭平均年收入10万,平均房价30万左右计算,也还只是3倍,依然在合理范围内,还没有超过1988年时的房价。这充分证明,没有一棵树能够永远朝上长。

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