- 设备考察报告
- 香港垃圾收集站及设备考察报告
- 赴美高层楼宇设备管理考察报告
一、美国物业管理的现状
美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。
美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。
理事会
执行委员会
常务委员会：
职责：审计、预算、规划
条例、规定、
道德规范和纪律
道德规范问题听证和纪律委员会
执行委员会
公共住房道德规范和执行委员会
地方分部活动部：
职责：分部活动
arm部：
职责：arm服务
法律事务部：
职责：全国联邦住房联络
各地联邦住房联
公平住房和平等机会
联邦立法
州和市政事务
服务部：
职责：全国物业经理咨询
物业经理计算机和技术
收/支分
风险管
联络部：
职责：物业管理杂志社
营销/公共关系
出版
会员注册部
职责：amo
amo资历评估分会
amo保险分会
cpm会员标准
高级cpm会员标准
管理计划
会员发展、少数民族
教育培训部：
职责：成人教育
cpm会员资格培训
教育政策
师资
课程内容委员会
2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：cpm，注册物业经理(certified
property
manager);arm，注册住房经理(accredited
residential
manager);amo，注册物业公司(accredited
management
rganization)。还有一种过度性的叫cpm
candidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。
3、成为cpm的职业要求
申请人向irem提出申请，取得预备cpm资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年，最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。
申请人取得预备资格后，需按照irem设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。
irem课程：30分必修分，多达100分选修分。irem每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，irem就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。
cpm证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。
管理策划：20分必修分，0选修分。irem提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。
道德规范：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守cpm职责道德规范。
正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其他专业的学士折60分。
其他成人教育：0必修分，多达100分选修分。irem承认其他15个房地产协会提供的课程。irem在培训手册中均有列明。
其他要求：经irem地方分部批准;交清分部和总部的会费;一直严格遵守cpm的职责道德规范;经irem理事会批准。
4、美国物业管理队伍的基本情况
全美国目前只有cpm9500多人、amo363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在irem的长期有计划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高素质，体现如下几个特点：
专业分工：公司多以cpm为核心，其他人员围绕cpm工作，所以规模一般不大(见表)，某物业管理公司，具有amo资格，管理住房380多栋，“康斗”20多栋(类似我们所说的连体别墅)和一些公寓，但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为cpm，同时拥有代理、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策;副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理;两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。他们就好像大公司的调度，负责根据业主要求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。
注重经营的综合服务：一是cpm的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，代理、咨询、估价开发也属重要内容;二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重;三是组织类型上，cpm除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。
5、美国物业管理的内容
(2)日常维修保养——依靠专业公司。对于物业的日常维修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达，大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担;卫生由卫生清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾2次;绿化有绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。
(3)保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费昂贵;二是有保安反给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值;三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警察和消防队(911)的快速反应。
(4)、物业管理一般不设24小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。irem的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。
二、美国高层楼宇设备管理的特点
2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参观6500
wilshire
boulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。通过投资改造，大厦能源管理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。
3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。
三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示
1、美国的物业管理注重物业经营服务，物业管理的内涵较广。除以物业管理为主外，涉及中介代理、咨询评估、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域，这与目前我国物业管理企业大多单纯从事简单的物业管理基本业务内容状况形成很大反差。注重物业经营，一方面扩大了物业管理的领域，通过多样化经营扩展利润空间，规避行业风险。美国的物业管理企业有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动，这对我国目前利润水平过低，经营管理举步维艰的物业管理企业不能不是个重要启示;另一方面，涉足较高端的房地产行业业务内容，可以有效地提高物业管理队伍的整体素质，转变物业管理仅从事简单劳动的对外形象。在美国参观中，感到美方的物业管理人员素质高、干劲足，职责满意度高，94%的物业管理人员具有高等教育学历。要提高我国物业管理从业人员的素质与水平，就要提高行业的吸引力，扩展行业的利润空间和业务空间，涉足房地产高端业务内容，自植梧桐树，外引金凤凰。
2、美国高度职业化的物业管理队伍，保证了美国的物业管理能够保持在较高水平上。参观学习中，给我们很深印象的是，美国职业化的物业管理人员十分珍惜自己得来不易、又具有很高社会与经济价值的注册资格，有很强的长期甚至终身从事物业管理的愿望。他们把自己毕生的精力与才华贡献在物业管理这一社会服务事业，这即保证了他们自己的较高社会地位和经济收入，也保证了美国物业管理的世界级水准。从物业管理行业来说，高度职业化，严格注册资格的筛选程序，限制注册人数(全美仅有9500人)，都保证了注册物业经理等资格的整体质量与素质，提高了美国物业管理研究院在全美物业管理行业的地位与信誉，使资格注册这一行业管理手段步入良性循环轨道。我们认为，美国的职业化专业管理队伍建设经验值得我们学习与借鉴。
香港垃圾收集站及设备考察报告设备考察报告（2） | 返回目录香港垃圾收集站及设备考察报告
8月17日至19日，深圳市城管局主管环卫工作的领导和环卫处相关人员组成考察团，考察香港垃圾收集站及设备，重点针对香港兰桂坊、正街街市、兴民街、广富坊、仁兴街、侧鱼涌太古坊停车场、大埔等设在繁华街区、城镇中心区、乡村的7个垃圾收集站和沙田等1个垃圾转运站的选用设备、建设和管理情况进行了考察，通过考察全面了解香港垃圾收集站投资、建设、管理、选用设备以及发展历史和趋势。
一、总体概况
香港总面积1098平方公里，由港岛、九龙半岛和新界组成，现有人口681.60万，其中非港籍人口52.99万。全港日产垃圾14790吨（其中分类回收5380吨），分为家居垃圾和商业垃圾，其中家居垃圾每天约有5899吨（港岛区1268吨、九龙区1851吨、新界和离岛区2780吨），由香港食物环境卫生署负责收集清运和处理（其中约有52%的垃圾产生量，其委托私人公司收运），主要通过垃圾收集站（点），快速转运至大型垃圾转运站，再用大吨位的集装箱通过海、陆两路运往填埋场；其它为商业垃圾，由各公司或其委托的专业公司收运。
二、垃圾收集站基本情况
香港的垃圾收集站分为标准型、乡村型、简易型三种，共有2890座，标准型垃圾收集站158个（其中48个设于港岛区，62个设于九龙区，48个设于新界及离岛区），乡村型垃圾收集站822个，简易型垃圾收集站1910个。标准型垃圾收集站为永久型，采用离街收集方式，占地面积较大，建筑成本、保养及运作费用较高，兼有临时储存垃圾功能，对环境的污染，例如噪音、臭味及市容的影响都减至最低程度。乡村型和简易型垃圾收集站比较简单，个别属于临时收集点，采用离街收集或街上收集方式，所需用地相对较少，选址比较灵活而容易，但对环境卫生及市容有一定影响。
三、垃圾收集站规划原则及建设标准
香港垃圾收集站的规划原则与建设标准是根据《香港规划标准与准则》确定：①繁华街区每2万名人口或在直径500米范围内设置一个离街垃圾收集站。②乡郊或人口较少及分散的偏远地方，每1000名人口设置一个乡村式垃圾收集站。③大型地区发展或重建计划时需预先考虑垃圾收集站的规划，以解决垃圾收集站选址困难问题。④新规划的垃圾收集站尽可能容许垃圾收集车辆使用车头进出，以确保道路安全。⑤兴建垃圾收集站的选址必须对市民日常生活及工作的滋扰减至最低程度。⑥垃圾收集站必须配备空气及废气净化设施、高压水喉、排放渗滤污水明渠及处理设施。⑦垃圾收集站的建筑设计尽可能美化环境，例如在垃圾收集站入口加上景观屏障等。⑧兴建标准型垃圾收集站应符合最低用地标准。
标准型垃圾收集站面积大小取决于垃圾收集车辆进出垃圾站模式及拟用的垃圾收集方式，内部净高度为4.5米。垃圾站内后方最少有30平方米地方（倾斜度不大于1：100）作装卸、临时贮存垃圾用途，并预留5m×12m地方（倾斜度不大于1：100）作垃圾收集车辆停泊及装卸垃圾用途。标准垃圾收集站的基本设施包括：主车辆出入口、设置供运载垃圾用手推车使用的副出入口、储物室（10平方米）、手推车停泊位及清洗处（20平方米）、职员厕所及淋浴间、转车台（如有需要）。垃圾站内墙采用白色及易于保养的物料，柱边附设1.2米高的角铁作保护用途。每个出入口地面均有排水明渠防止污水由站内流出。
四、考察垃圾收集站情况
本次考察兰桂坊、正街街市、兴民街、仁兴街垃圾收集站属于标准型垃圾收集站，前三个设在繁华街区，最后一个设在城镇中心区。站内除垃圾收集车辆外，还放置有数十个至上百个塑胶垃圾桶，可临时储存垃圾。其中兰桂坊垃圾收集站位于繁华商业区，面积为220平方米，离住宅区不足5米，处理量约为30吨/日，总投资600万港元，其中设备投资约100万港元。 投入使用约半年，外型美观，门口的景观屏障色彩艳丽，与周围环境协调。收集站内设有完善的负压抽气系统，保证了臭气不会外泄。但其抽气系统噪音偏大，为避免滋扰周围居民，只在垃圾收集车运作时开启，平时封闭操作。配有水剂涤气系统，采用11%的次氯酸钠将臭气处理后排出。设有2个污水井，渗滤液经2次过滤后排入政府污水渠。因站内面积较小，设有转车台以方便垃圾收集车进出，连体压缩机和后装压缩车都可进站收集垃圾。
本次考察广富坊垃圾收集站、侧鱼涌太古坊停车场垃圾站属于较简单的垃圾收集站，完全敞开式，没有临时贮存垃圾功能。广福坊垃圾收集站为栅格型钢棚架墙，玻璃钢顶结构。侧鱼涌太古坊停车场垃圾站则是在停车场上放置了一个连体式垃圾压缩机，仅地面设有钢轨，以保护地面及定位。因为垃圾袋装实行的较好，从收集到压缩整个过程没有散落、外露现象，垃圾可即时放入车内压缩，不需等候，基本上没有臭气外溢。地面上也没有污水横溢现象。
本次考察大浦乡村型垃圾收集站基本上都是若干个塑胶垃圾桶放置在一起就形成了收集站，主要靠后装压缩车收集。
五、垃圾收集运输设备基本情况
香港垃圾收集、运输设备有三种：第一种是钩臂车配套连体垃圾压缩箱，主要用于繁华闹市区、标准垃圾收集站及私人屋苑的垃圾房，约有钩臂车150辆，连体压缩箱160个；第二种是后装压缩车，主要用于乡村及偏远地区的垃圾收集站，约有650辆；第三种是吊装车，辅助垃圾收集设施，主要用于收集大件垃圾，约有100辆。据了解，香港以前收运垃圾是以后装式压缩车为主，后来也采用过分体式垃圾压缩设备，因为运输过程中的滴漏问题无法解决，已在几年前全部淘汰，目前逐渐以钩臂车配套连体垃圾压缩箱为主。
六、垃圾收集运输设备型号、供应商和设备优缺点
其主要选用的垃圾收集车型号为：
① 后装压缩车
凤凰P12（Phoenix P12）（6吨）：约200辆（占30%）
罗尔巴HK130/HK180（Norba HK130/HK180）（6吨及12吨）：约200辆（占30%）
其它型号还有诗蜜（Semat）（6吨）、柏里尼（Pennelli）（4吨及6吨）、飞力MP19（Farid MP19）（12吨）、百事（Presspack）（4吨）、维澳柏（Faun Variopress）（6吨）等。
②钩臂车（拖头及拖尾）及连体垃圾压缩箱
底盘基本上采用凤凰拖车（Phoenix Trailer）及罗尔巴拖车（Norba Trailer），钩臂系统主要采用法国吉马（占80%以上）。
连体垃圾压缩箱主要采用荷兰KIGGEN的PD系列，约131个（占80%），其主要技术参数见(左页表二)。
在所考察的设备中，侧鱼涌太古坊停车场垃圾站的PD731连体式垃圾压缩机已投入使用3年，但车厢无变形、表面没有掉漆脱色、压缩过程顺畅、噪音小，走近压缩机才能感觉出压缩机的运作声音。外观整洁与普通集装箱相差不大，在停放、运输过程中不易引起周围居民的反感。
目前食环署及其承办商的垃圾收集模式大致可分为传统垃圾车收集（包括后装压缩车及吊装车）及挂接式垃圾车收集（即钩臂车及连体垃圾压缩箱）。两种收集模式各有优缺点, 后装压缩车的优点为:灵活性较高；可收集大件垃圾；垃圾收集站不需要加装额外供电装置。其缺点为：成本及每年运行费用（燃油及保养维修）相对较高（见表3）；在等候垃圾收集车到站前，垃圾需暂存于站内的垃圾桶，影响环境卫生； 运作时所产生的噪音相对较高。
连体垃圾压缩箱的优点为：运作时所产生的噪音相对较低；垃圾可即时放入拖斗内压缩，不需等候，从而减低对环境卫生的滋扰；成本、每年运行费用（燃油及保养维修）相对较低。其缺点为：灵活性低，不适合大件垃圾的收集；需较大面积放置电动拖斗；垃圾收集站需要加装额外电力装置供拖斗使用。
七.环保措施
食环署对辖下的垃圾收集站采取多种有效措施以防止污染。
在控制噪音方面：规定垃圾收集车辆需定时进行维修及保养；进行垃圾收集时要求垃圾收集站所有窗户关上及将大门卷闸放下至地面，减少噪音外泄；尽量在合适的垃圾收集站内使用电动拖斗收集垃圾，以减少噪音的产生。
对为防止垃圾收集站的臭气（包括垃圾收集车辆排放的废气及收集垃圾时所产生的臭气）外溢，食环署及外判承包商工人需严格执行除臭系统及车辆废气抽气系统操作守则。具体措施为：设置抽风系统，运作时工人把抽风系统胶管套在车辆废气排出口上，把废气抽出垃圾收集站外；设置水剂涤气系统等除臭设备，防止臭味排出垃圾收集站外。
对渗滤液的处理，食环署要求垃圾收集车在开车前将所有渗滤液彻底排进垃圾站内排水明渠，如垃圾站没有排水明渠，垃圾收集车需驶往下一个设有排水明渠的垃圾站，将渗滤液彻底排出，避免车斗内积存太多渗滤液，导致在运输时溢出污染路面。在离开垃圾收集站前，必须检查及确保渗滤液排出阀门关闭。 站内所有渗滤液由排水明渠收集后汇流至地下的沉淀池，滤掉垃圾残渣后排放到政府污水渠作最后处理。部分乡村型垃圾收集站附近没有污水渠，收集站的污水包括渗滤液会被引流到附设的污水池作临时储存并等候清理。
八、垃圾收集站的管理及运作模式
垃圾收集站每天收集住宅垃圾 1 次或以上，垃圾收集站的开放时间是每天上午7时至下午3时30分，而在繁忙地区，则延长至晚上11时30分。垃圾收集车会根据既定的路线到食环署垃圾收集站及各公共屋村及私人屋苑的垃圾房收集垃圾。垃圾收集车每天分2班工作，由早上6：30至晚上11：30提供服务，大约三分之二的垃圾是在日班收集。在开放时间内，所有垃圾收集站均收纳住宅垃圾，至于其它类别的废物，须自行运往由环境保护署管理的堆填区、废物收集站或由土木工程署管理的公共填土设施。
垃圾收集站内的清洁及操作人员一般为外判承包商工人，食环署派驻工作人员监管：对大型垃圾收集站会派驻一名工作人员协助清洁及管理工作，对小型垃圾收集站则一个工作人员负责监管2～3个。并制定严格的管理规定：站内所有垃圾及废物，必须每天清理，不得堆积在站内；每次垃圾收集工作完成后，站内地方必须妥为清洗；塑胶垃圾桶内外必须每天清洗一次；严禁员工把废物留起作为私用；垃圾收集站不应接受任何行业交来超过0.1立方米的行业废物或其他危险品；所有垃圾收集站需经常维修，并采取有效防治虫鼠措施。
香港目前外判的垃圾收集服务范围为9个区。根据外判合约，香港政府负责垃圾收集站的建设及运行，垃圾收集服务承办商自行备置垃圾收运设备。食环署主要负责监管。垃圾收集车辆如在路上滴漏将被处以罚金，如不及时整改，除罚金逐次递增外，最终将剥夺承办商承办资格。目前香港垃圾收运服务商为卫龙废料处理有限公司、惠康废料处理有限公司、碧瑶废料处理有限公司3家。其中卫龙公司负责大浦等5个区的垃圾收运，拥有后装压缩车60台、连体垃圾压缩机70台、钩臂车10台、吊车10台、吸粪车5台。以大浦区为例，日产垃圾约280～300吨，中标价约为40万港元/月。香港的垃圾收集服务外判将逐渐增加，直至全部由私人公司承办。
九、香港垃圾收运处理设施建设与管理方面值得借鉴的经验
①投资方面。香港政府财力雄厚，能根据城市发展需求及时给予环卫设施足额投入，并能保证运营费用。设施的设计、建设费用均由财政投资，承包商运营，保证了设施的高水平。
②规划与建设方面。香港能集中统筹规划设施，无区域限制，设施的规划能贯彻落实；实行标准化、规范化建设，建成的设施水平高，能保持多年不落后。
③设备方面。对进入的设备要求标准化，统一配置，例如都配备了符合欧洲工业标准的环保型垃圾桶通用提升装置，保证了设备的通用性。香港现在主要使用的连体垃圾压缩箱容积为15m3、20 m3、25 m3三种，只采用一种规格的钩臂车运输，充分挖掘了设备潜力。另外，采用连体式压缩设备，减少了对土建设施的要求，使得后装压缩式垃圾车也可进站使用，在最终后装压缩车淘汰后，可直接换入连体垃圾压缩箱，而不需改变土建。
④环保措施。对垃圾收集站从设计、建设到运行都有详细的环保措施要求，并强制执行，保证了环保措施的落实。在垃圾收集过程实行严格的袋装、桶装措施，尽量避免垃圾的裸露，最大程度地减少了对环境的污染。
⑤管理方面。对垃圾收集站有食环署人员派驻，并制定严格的管理规定。派驻人员按合同进行严格的监管，确保了承包商能够长久稳定地保持高水准的管理。对设备则在使用过程中通过严格的监管制度，达到优胜劣汰。
(作者单位:深圳市城管局)
赴美高层楼宇设备管理考察报告设备考察报告（3） | 返回目录赴美高层楼宇设备管理考察报告
应美国世邦魏理士物业管理公司的邀请，中国物业管理协会以田在玮副会长为团长的赴美高层楼宇设备管理考察团一行10人，于12月11日—23日对美国物业管理及高层楼宇设备管理现状进行了认真考察，现将考察情况报告如下：
一、美国物业管理的现状
美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。
1、在美国，物业管理作为社会管理事务，主要由业主和企业及行业协会负责，政府基本不予干涉。小政府，大社会，能够由市场来做或依靠民众自主自律能够解决的问题，政府均不予过多过问，所谓“民有、民治、民享”是也。尽管美国物业管理有效地承担和履行了服务社会的职能，但这并不是美国政府的功劳。美国政府的行政分支中没有物业管理的管理部门，政府的作用是立法和司法。日常的行业管理，主要由一个叫物业管理研究院的机构负责。美国物业管理研究院（IREN）总部位于芝加哥，成立于1934年，是美国房地产商协会的一个下属机构，是一个非政府机构和非盈利性组织，其主要职责是：（1）培养物业管理职业队伍，包括培训和鉴定从业人员的资格，颁发注册物业经理（CPM）、注册住房经理（ARM）证书；（2）制定和执行物业管理行业标准、道德规范，推广新技术、新工艺，维护行业的社会价值；（3）协助政府部门起草法律，法规；（4）推介并带领会员向海外开拓市场。
美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。
理事会
执行委员会
常务委员会：
职责：审计、预算、规划
条例、规定、
道德规范和纪律
道德规范问题听证和纪律委员会
执行委员会
公共住房道德规范和执行委员会
地方分部活动部：
职责：分部活动
ARM部：
职责：ARM服务
法律事务部：
职责：全国联邦住房联络
各地联邦住房联
公平住房和平等机会
联邦立法
州和市政事务
服务部：
职责：全国物业经理咨询
物业经理计算机和技术
收/支分
风险管
联络部：
职责：物业管理杂志社
营销/公共关系
出版
会员注册部
职责：AMO
AMO资历评估分会
AMO保险分会
CPM会员标准
高级CPM会员标准
管理计划
会员发展、少数民族
教育培训部：
职责：成人教育
CPM会员资格培训
教育政策
师资
课程内容委员会
2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：CPM，注册物业经理（Certified Property Manager）；ARM，注册住房经理（Accredited Residential Manager）；AMO，注册物业公司（Accredited Management rganization）。还有一种过度性的叫CPM Candidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。
3、成为CPM的职业要求
申请人向IREM提出申请，取得预备CPM资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年，最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。
申请人取得预备资格后，需按照IREM设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。
IREM课程：30分必修分，多达100分选修分。IREM每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，IREM就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。
CPM证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。
管理策划：20分必修分，0选修分。IREM提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。
道德规范：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守CPM职责道德规范。
经历：60分必修分，多达100分选修分。从事物业管理每一个月算一分，因此，60分意味着5年的预备期。但是，如果申请人在提出申请前曾经在一个CPM指导下从事物业管理，或已经是ARM，那么，这些经历也可算分。对经历，IREM还有具体规定：如管理住房，则一处不少于300单元、或2处不少于200单元、或5处不少于100单元；如管理办公楼，则一处不少于12万呎、或2处不少于8万呎；如管理工业用房，则一处或多处不少于20万呎。
正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其他专业的学士折60分。
其他成人教育：0必修分，多达100分选修分。IREM承认其他15个房地产协会提供的课程。IREM在培训手册中均有列明。
其他要求：经IREM地方分部批准；交清分部和总部的会费；一直严格遵守CPM的职责道德规范；经IREM理事会批准。
4、美国物业管理队伍的基本情况
全美国目前只有CPM9500多人、AMO363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在IREM的长期有计划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高素质，体现如下几个特点：
身份高：全国只有CMP9500多人，AMO363家，从申请到成为成员，有一套严格规定。因而也只有较高学历、坚持执着的人能成为注册物业经理，具有高等教育的人员达94.1%。一旦成为注册物业经理，则进入高收入阶层，促使CPM珍惜职业、珍惜荣誉。1998年注册物业经理的平均年收入达86362美元，而位于洛杉矶地区的MONTEREY PARK市的平均家庭年收入才32605美元！
专业分工：公司多以CPM为核心，其他人员围绕CPM工作，所以规模一般不大（见表），某物业管理公司，具有AMO资格，管理住房380多栋，“康斗”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓，但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为CPM，同时拥有代理、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策；副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理；两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。他们就好像大公司的调度，负责根据业主要求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。
注重经营的综合服务：一是CPM的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，代理、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重；三是组织类型上，CPM除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。
5、美国物业管理的内容
（1）首要任务是物业经营。美国物业管理的首要任务是将物业经营好。因此在IREM的培训中，总是将物业的促销与租赁放在重要位置。CPM有22.1%的时间用在了经营方面，有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动。物业管理人员更注意的是房地产市场的变化，如何使自己所管的物业保持竞争力，保持高出售率/出租率。及时收取物业经营所得，在租户可能逃租时采取果断的措施减少业主的损失；降低经营成本，通过批量购买、固定服务渠道、适时付款等取得一切可能的优惠，减少顾客的成本。
（2）日常维修保养——依靠专业公司。对于物业的日常维修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达，大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担；卫生由卫生清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾2次；绿化有绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。
（3）保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反应。
（4）、物业管理一般不设24小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。IREM的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。
二、美国高层楼宇设备管理的特点
1、采用高端技术，保持楼宇管理的先进性。美国是世界上科学技术最为发达的国家，这也反映在他们对高层楼宇设备的配置要求上。我们在洛杉矶参观了由美国世邦魏理士物业公司管理的智能大厦6500Wilshire Boulevard大厦。该大厦23层高，总面积435，039平方英尺（40416平方米），位于洛杉矶市繁华地段，是洛杉矶市企业界的标志性建筑，由贝聿铭设计。自大厦可远望太平洋海岸、世纪城、好莱坞山及洛杉矶市区。大厦连续三年获得国际建筑业主及经理协会（BOMA）年度最佳大厦的称号并成为洛杉矶市最令人满意的办公大厦。该大厦采用了先进的保安监控系统，免除了人力巡视。大厦空调系统采用美国Auto-Matrix企业的超级终端计算机控制软件系统进行能源管理。该大厦的温控可由工程师利用一部便携式计算机进入超级终端系统，随时随地（特别是在下班时）对空调系统运行进行调整。
2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参观6500 Wilshire Boulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。通过投资改造，大厦能源管理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。
3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。
三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示
1、美国的物业管理注重物业经营服务，物业管理的内涵较广。除以物业管理为主外，涉及中介代理、咨询评估、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域，这与目前我国物业管理企业大多单纯从事简单的物业管理基本业务内容状况形成很大反差。注重物业经营，一方面扩大了物业管理的领域，通过多样化经营扩展利润空间，规避行业风险。美国的物业管理企业有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动，这对我国目前利润水平过低，经营管理举步维艰的物业管理企业不能不是个重要启示；另一方面，涉足较高端的房地产行业业务内容，可以有效地提高物业管理队伍的整体素质，转变物业管理仅从事简单劳动的对外形象。在美国参观中，感到美方的物业管理人员素质高、干劲足，职责满意度高，94%的物业管理人员具有高等教育学历。要提高我国物业管理从业人员的素质与水平，就要提高行业的吸引力，扩展行业的利润空间和业务空间，涉足房地产高端业务内容，自植梧桐树，外引金凤凰。
2、美国高度职业化的物业管理队伍，保证了美国的物业管理能够保持在较高水平上。参观学习中，给我们很深印象的是，美国职业化的物业管理人员十分珍惜自己得来不易、又具有很高社会与经济价值的注册资格，有很强的长期甚至终身从事物业管理的愿望。他们把自己毕生的精力与才华贡献在物业管理这一社会服务事业，这即保证了他们自己的较高社会地位和经济收入，也保证了美国物业管理的世界级水准。从物业管理行业来说，高度职业化，严格注册资格的筛选程序，限制注册人数（全美仅有9500人），都保证了注册物业经理等资格的整体质量与素质，提高了美国物业管理研究院在全美物业管理行业的地位与信誉，使资格注册这一行业管理手段步入良性循环轨道。我们认为，美国的职业化专业管理队伍建设经验值得我们学习与借鉴。
3、注重环保与节能，是此次赴美考察中感到的重要特点。在参观考察6500 Wilshire Boulevard大厦中看到，大厦的业主与管理者对环保节能有明确的目标与计划，业主肯下功夫，肯花价钱投入大量资金用于大厦节能改造，自1994年至逐年投入资金进行各项改造最低提高能效10%，最高提高75%，有效地达到了节能降耗的目的。美国环保署对物业管理中的节能活动给予推动，每年评定“能源之星”项目，对节能显著者予以表彰。我国已提出建设节约型社会，全国各行各业建设节约型企业、机关、单位的活动也都在开展。节约型建设主要是能源的降低，物业管理行业也应开展建设节约型小区、大厦的活动，把环保节能列入物业管理考核的重要内容。
考察团成员：田在玮、许新民、赵春凯、雷志超、杨柏林、曹学昌、皇甫广荣、蔡任重、曹阳、阎永平
执 笔：曹学昌